Jak správně účtovat DPH u nájmu a pronájmu bytů a nebytových prostor?

Jsme příspěvková organizace. Máme hlavní činnost a doplňkovou a jsme i plátci DPH.

Jak správně účtovat DPH u nájmu a pronájmu bytů a nebyt.prostor, které jsou osvobozeny o DPH ? Jedná se o účet DPH 343 osvobozený s vlivem na koeficient ? Jak účtovat náklady např. oprava pronajatého bytu ? Účet DPH 343 - odpočet dle koeficientu ? Dostáváme příspěvek na provoz od zřizovatel, má to vliv na koeficient ?

Zákon č. 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty (dále jen zákon o DPH) řeší pouze pojem nájem v § 56 odst. 4. Nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen od daně. Osvobození se nevztahuje na krátkodobý nájem stavby bytů a nebytových prostor, nájem prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek nebo trvale instalovaných zařízení a strojů.

Osvobozený nájem dle § 56 zákona o DPH je plnění, u kterého plátce nemá nárok na odpočet daně dle § 51 zákona o DPH.

Ve vašem případě je to plnění, které se uvádí do řádku 530 daňového přiznání k DPH. V případě, že se jedná o příležitostný nájem (nikoliv krátkodobý) zahrnuje se také do řádku 540 daňového přiznání k DPH.

Částka za nájem je u plátců , kteří vedou účetnictví, uváděna v účtové třídě 6 - Výnosy a účtové třídě 3- Zúčtovací vztahy, které je nutné analyticky členit, také v návaznosti na tzv. záznamní povinnost k DPH tj. evidenci pro daňové účely dle § 100 zákona o DPH. Analytické členění je důležité pro správné stanovení daňové povinnosti . Zejména je nutné rozlišit v analytickém členění zdanitelná plnění osvobozená od daně s nárokem na odpočet, bez nároku na odpočet daně a také plnění, která nejsou předmětem daně a v daňovém přiznání k DPH se neuvádí, případně plnění s místem plnění mimo tuzemsko.

Nárok na odpočet zákon o DPH řeší ve třech rovinách:

Bez nároku na odpočet (§ 75/1) tj. plátce nemá žádný nárok na odpočet - jedná se přijatá plnění použitá pro plnění osvobozená bez nároku na odpočet (§ 51).

Plný nárok na odpočet (§ 72/4) tj. plátce uplatní daň na vstupu ve 100% - jedná se o přijatá plnění použitá pro plnění, která plátce zdaňuje, případně použitá pro plnění, která jsou osvobozená, ale s nárokem na odpočet (§63 - dodání do jiného členského státu, pořízení z jiného členského státu, vývoz zboží, dovoz zboží....).

Krácený nárok na odpočet (§ 72/4) tj. plátce si uplatní daň na vstupu krácenou koeficientem. Jedná se o přijatá plnění použitá plátcem jak pro plnění, která zdaňuje - jsou předmětem daně (§ 2/3) tak pro plnění osvobozená bez nároku na odpočet (§ 51).

Výpočet koeficientu (§ 76/2):

= součet cen bez daně za všechna uskutečněná plnění s nárokem na odpočet / (součet údajů v čitateli + součet všech osvobozených plnění bez nároku na odpočet)

Do výpočtu koeficientu se nezapočítávají (§ 76/3):

Prodej dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku

Příležitostná nebo vedlejší finanční činnost podle § 54

Příležitostný převod nebo nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor (§ 56)

Příspěvek na provoz od zřizovatele se do výpočtu koeficientu nezapočítává za předpokladu, že se nejedná o úplatu za zdanitelné plnění, případně o dotaci dle § 4 odst. 1 písm. q) zákona o DPH (dotace kdy je stanovena povinnost pro příjemce dotace poskytovat plnění se slevou).

Ve zdaňovacím období běžného kalendářního roku provede plátce krácení odpočtu daně koeficientem vypočteným z údajů za zdaňovací období předcházejícího roku tzv. zálohový koeficient. Pokud údaje pro výpočet zálohového koeficientu neexistují, stanoví si výši zálohového koeficientu plátce podle předběžného odhadu (§76/6).

Nárok na odpočet daně na vstupu plátce řeší podle toho, k čemu jsou přijatá plnění použita. Ve vašem případě bude zřejmě oprava najatého bytu použita pouze pro osvobozený nájem. V tom případě plátce postupuje podle § 75 odst. 1 zákona o DPH tj. nemá nárok na odpočet daně. Tento náklad se nebude účtovat na účtě 343 a ani se nebude zahrnovat do daňového přiznání k DPH.

V případě, že by přijaté plnění bylo použito jak pro zdanitelná plnění, tak pro osvobozená plnění bez nároku na odpočet daně (např. oprava budovy, kterou plátce pronajímá a nájem plátci zdaňuje dle §56 odst.5, ale také uplatňuje v této budově osvobození nájmu pro neplátce) má plátce povinnost krátit daň na vstupu koeficientem podle §72 odst. 4 zákona o DPH.

V daňovém přiznání plátce uvádí hodnotu daně na vstupu z přijatého plnění, které je určené ke krácení, ale v plné výši do sloupce „daň na vstupu (krácený nárok)" kdy součty za jednotlivé sazby DPH budou uvedeny celkem v řádku 380. Samotné krácení je provedeno v průběhu roku zálohovým koeficientem (§76/6) na řádku 550 daňového přiznání. Hodnota neuplatněného nároku na odpočet daně (rozdíl řádku 380 a 550) se v daňovém přiznání k DPH neuvádí. Neuplatněný odpočet lze promítnout do nákladů.