Jsou služby spojené s pronájmy nebytových prostor osvobozeny od DPH?

Jak je to v neziskovém sektoru s DPH při poskytování služeb souvisejících s pronájmy bytů a nebytových prostor?

Jsme střední škola, plátci DPH od 1. 4. 2009. Dlouhodobé pronájmy bytů a nebytových prostor jsou osvobozeny od daně. Jak je to se službami s těmito pronájmy spojenými? Jsou také osvobozeny? Za jakých podmínek?

V případě nájemních vztahů vzniká pronajímateli povinnost přeúčtování energií (teplo, voda, elektřina, plyn) a služeb (úklid, odvoz odpadků, ostraha majetku) na nájemce.

Od 1. 1. 2009 bylo přeúčtování zboží a služeb, které plátce pořídil od jiných osob ze zákona o DPH vypuštěno. Došlo ke zrušení všech paragrafů, které se týkaly přeúčtování tepla , chladu, elektřiny, plynu, vody a služeb tj. §13 odst. 4 písm.h) a odst.10 písm d) a § 14 odst. 3 písm g) a odst. 5 písm. e) zákona č. 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o DPH).

Do 31. 12. 2008 existovaly dvě varianty při řešení přefakturace. Plátce si uplatnil nárok na odpočet z nakoupeného zboží a služeb a přefakturovával toto zboží a služby včetně DPH. Druhá varianta, kdy plátce neuplatnil nárok na odpočet z nakoupených služeb a zboží a přefakturace za určitých podmínek, nebyla předmětem daně tj. nepodléhala DPH.

S účinností od 1. 1. 2009 pokud plátce nakoupí od jiné osoby zboží či službu (nákup energií a služeb v souvislosti s nájmem) a prodává je následně jiné osobě lze tento prodej nakoupeného plnění řešit dvěma způsoby:

• 1. Pokud škola nakoupila energie a služby vlastním jménem, je následný „přeprodej" dodáním zboží nebo poskytnutím služby dle § 2 zákona o DPH. Tj. prodej energií a služeb je zdanitelným plněním a přijatá částka je úplatou za zdanitelné plnění. Škola má nárok na odpočet daně z přijatých - nakoupených plnění za podmínek daných zákonem o DPH.
• 2. Nově od 1.1.2009 je do zákona o DPH zahrnut §36 odst. 11, který řeší co se nezahrnuje do základu daně, tj. co plátce nezdaňuje dle zákona o DPH. Pokud plátce zaplatí částku za plnění pro jinou osobu jejím jménem a obdrží od ní úhradu, nezahrnuje se tato částka do základu daně. Podmínkou je, že:
  - přijatá úhrada je pro plátce průběžnou položkou, přijatá úplata není úplatou za jeho uskutečněné plnění (tyto částky nejsou výnosem školy),
  - přijatá částka nepřevýší uhrazenou částku za plnění pro jinou osobu (částka přijatá školou na úhradu energií a služeb),
  - plátce si neuplatní z plnění pro jinou osobu odpočet daně (škola si neuplatní nárok na odpočet ze zboží a služeb nakoupených v souvislosti s nájmem).

Ministerstvo financí vydalo pokyn v prosinci 2008, ve kterém je problematika §36 odst. 11 řešena. Pokyn řeší postup při fakturaci zboží a služeb, které nejsou předmětem daně a tedy se nezdaňují.

„V případě zajištění služeb a zboží (teplo, chlad, plyn, elektřina a voda), jejichž poskytování je spojeno s užíváním bytu nebo nebytového prostoru (dále jen „plnění související s nájmem"), a které je pronajímatel povinen zajistit pro nájemce, může pronajímatel postupovat podle § 36 odst. 11 ZDPH, pokud se nejedná o jeho uskutečněná plnění, a jestliže z nájemní smlouvy uzavřené mezi pronajímatelem a nájemcem vyplývá, jaká částka je nájem, který je výnosem nebo příjmem pronajímatele, a jaké částky jsou úhrady za služby související s nájmem zajišťované pronajímatelem pro nájemce, při splnění dalších podmínek.

Jestliže pronajímatel o přijatých a uhrazených částkách za zajišťovaná plnění související s nájmem účtuje na zúčtovacích vztazích nebo je eviduje jako průběžné položky, protože tyto částky pro něho nejsou výnosem nebo příjmem ani nákladem nebo výdajem, za jeho uskutečněná plnění, částky přijaté od nájemce za zajišťovaná plnění související s nájmem nepřevýší částky uhrazené za zajišťovaná plnění související s nájmem a pronajímatel si neuplatní u těchto plnění pro jinou osobu nárok na odpočet daně, nezahrnuje tyto přijaté částky do základu daně podle § 36 odst. 11 ZDPH."

Závěr:

Přeúčtování energií a služeb v souvislosti s nájemními vztahy je předmětem daně dle § 2 zákona o DPH. Pokud však splníte podmínky § 36 odst. 11 zákona o DPH, pak tyto úplaty nebudou předmětem daně.