Odstupy staveb

Předmětnou problematiku odstupů staveb upravují dva právní předpisy – vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů, a vyhláška č. 26/1999 Sb. hl. m. Prahy, o obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů.

Dotaz:

Kolik metrů může stavět soused od mých hranic pozemku a od druhého souseda?

Odpověď:

Dotaz bohužel neuvádí, o jaké stavby se jedná, proto pro odpověď předpokládám, že se jedná o stavby domů, popř. jejich příslušenství nebo garáží, apod., na sousedních stavebních pozemcích. Dotaz dále neuvádí místo, resp., zda se jedná o hlavní město Prahu nebo jiné území. Odpověď musí být z důvodu nekonkrétnosti dotazu jen obecná a to pro oba případy.

Předmětnou problematiku odstupů staveb upravují dva právní předpisy – vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů, a vyhláška č. 26/1999 Sb. hl. m. Prahy, o obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů.

Vyhl. č. 501/2006 Sb. (na území hl. m. Prahy se nepoužije)

Pro umísťování staveb je zde více ustanovení, pro daný případ jsou nejdůležitější:

§ 23 odst. 2 - Stavby se umisťují tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek. Umístěním stavby nebo změnou stavby na hranici pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti nesmí být znemožněna zástavba sousedního pozemku.

Z tohoto ustanovení lze povolit výjimku dle § 169 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

§ 25 - Vzájemné odstupy staveb

(1) Vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií⁵⁹⁾, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí. Odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu.

(2) Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností; v takovém případě se odstavec 4 nepoužije.

(3) Vytvářejí-li stavby pro rodinnou rekreaci mezi sebou volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 10 m.

(4) Jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn, s výjimkou vzájemných odstupů staveb rodinných domů podle odstavce 2. Uvedené odstupy mezi stavbami pro bydlení neplatí pro jednotlivé stavby umisťované v prolukách. Obdobně se určují odstupy od staveb nebytových

(5) Vzdálenost stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných na pozemku rodinného domu nesmí být od společných hranic pozemků menší než 2 m.

(6) S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.

(7) Vzdálenost průčelí budov²⁾, v nichž jsou okna obytných místností, musí být nejméně 3 m od okraje vozovky silnice nebo místní komunikace; tento požadavek se neuplatní u budov umisťovaných ve stavebních prolukách řadové zástavby a u budov, jejichž umístění stanoví vydaná územně plánovací dokumentace.

(8) Vzájemné odstupy a vzdálenosti se měří na nejkratší spojnici mezi vnějšími povrchy obvodových stěn, balkonů, lodžií, teras, dále od hranic pozemků a okraje vozovky pozemní komunikace.

Z požadavků odst. 2 až 7 lze povolit výjimku dle § 169 stavebního zákona.

Pro území hlavního města Prahy platí vyhláška č. 26/1999 Sb. hl. m. Prahy,

o obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů, která umísťování staveb řeší zejména v čl. 4 (obecně) a v čl. 8 (odstupy staveb).

Čl. 4 odst. 4 - Umístěním stavby nebo změnou stavby na hranici pozemku nebo v její bezprostřední blízkosti nesmí být znemožněn způsob zástavby soused­ního pozemku podle územně pláno­vací dokumentace nebo územního rozhodnutí.

Čl. 8 - Vzájemné odstupy staveb

(1) Vzájemné odstupy staveb musí splňovat zejména požadavky urbanistické, architekto­nické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, ochrany památek, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování pohody bydlení. Odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a uží­vání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, které souvisejí s funkč­ním využitím území (například sítě technického vybavení, dětská hřiště).

(2) Jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných míst­ností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn, s výjimkou vzá­jemných odstupů staveb rodinných domů podle odstavce 3 až 6. Uvedené odstupy mezi stav­bami pro bydlení neplatí pro jednotlivé stavby umísťované v prolukách. Obdobně se určují od­stupy od staveb nebytových.

(3) Vytvářejí-li rodinné domy mezi sebou volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m. Vzdálenost mezi rodinnými domy může být snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností; v takovém případě se nemusí uplatnit po­ža­davek na odstup od společných hranic podle odstavce 4.

(4) Vytvářejí-li rodinné domy mezi sebou volný prostor, nesmí být vzdálenost od společ­ných hranic pozemků menší než 3 m, přitom vzdálenost vnějšího okraje střech od této hranice nesmí být menší než 2 m.

(5) Vzdálenost stavby samostatné garáže, staveb plnících doplňkovou funkci k rodinnému bydlení a stavby pro podnikatelskou činnost na pozemku rodinného domu od společných hra­nic pozemků rodinných domů nesmí být menší než 1,5 m; přitom vzdálenost vnějšího okraje střech od této hranice nesmí být menší než 1 m.

(6) V územích, kde je nutno stavbu přizpůsobit charakteru okolní zástavby, je možné uplat­nit urbanistická hlediska a umístit rodinný dům, stavby plnící doplňkovou funkci k rodinnému bydlení a garáž na pozemku rodin­ného domu až na hranici pozemku. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici žádné stavební otvory (např. okna, větrací otvory apod.), musí být za­mezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední nemovitost, a vnější hrany pochozí plo­chy rodin­ného domu (např. terasy, balkony, lodžie) podlaží ve výšce nejméně 2 m nad terénem přilehlým ke stěně domu a v podkroví musí být od této hranice vzdáleny nejméně 3 m.

(7) Nemají-li rodinné domy mezi sebou volný prostor, musí na sebe navazovat minimálně jednou třetinou hloubky delší ze sousedících štítových zdí.

(8) Vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností, musí být nejméně 3 m od okraje vozovky pozemní komunikace; tento požadavek se neuplatní u budov umísťova­ných v prolukách.

(9) Vzájemné odstupy a vzdálenosti se měří na nejkratší spojnici mezi vnějšími povrchy nad­zemních částí ob­vodových stěn a předsazených částí stavby (balkóny, arkýře, terasy, vstupy apod.), dále od hranic pozemků a okraje vozovky pozemní komunikace.

Výjimku lze povolit podle § 169 stavebního zákona z požadavků odst. 2 až 5 a 8.

Závěrem lze konstatovat, že přímo pro konkrétní případ je nejlépe konzultovat problém s příslušným stavebním úřadem.