Podle § 5 odst. 1 ZNP je pronajímatel povinen, pokud není dohodnuto jinak, odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.
Povinnosti pronajímatele Odevzdací povinnost
Tato úprava povinnosti pronajímatele nebytového prostoru v podstatě odpovídá obecným ustanovením o nájmu obsaženým v § 664 ObčZ. Na rozdíl od zvláštních ustanovení o nájmu bytu je u nájmu nebytového prostoru umožněno, aby se účastníci smlouvy dohodli na jiné úpravě. Mohou se tedy dohodnout například na tom, že pronajímatel odevzdá nájemci nebytový prostor ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému účelu užívání a nájemce v něm provede opravy (rekonstrukci) vlastním nákladem. Přitom je třeba pamatovat na to, že k provádění stavebních úprav nebo jiných podstatných změn, je třeba povolení příslušného stavebního úřadu. Pronajímatel by měl dát nájemci písemné zmocnění k jednání se stavebním úřadem; účastníkem stavebního řízení je totiž vlastník stavby, nikoliv nájemce nebytového prostoru. I když v ustanovení § 3 ZNP není výslovně stanoveno, že smlouva o nájmu musí obsahovat ujednání o právech a povinnostech stran, přece je pro praxi zapotřebí, aby dohoda o odchylných podmínkách odevzdání nebytového prostoru byla ve smlouvě uvedena.
Údržba prostoru
Účastníci smlouvy se mohou rovněž dohodnout na tom, že pronajímatel nebude udržovat nebytový prostor ve stavu způsobilém ke smluvenému nebo obvyklému užívání a tuto povinnost bude plnit nájemce. Tato dohoda se zpravidla promítne do výše nájemného. Analogicky lze použít i vládní nařízení 258/1995 Sb., upravující rozsah drobných oprav a údržby bytu nájemcem, avšak musí o této skutečnosti být smluvní ujednání v nájemní smlouvě.
Poskytování služeb
Povinnost pronajímatele zabezpečovat řádné plnění služeb je vázána na služby, které jsou spojeny s užíváním nebytového prostoru. Rozsah poskytovaných služeb u nebytových prostor není specifikován; nebylo by to ani možné, neboť druh a rozsah služeb jsou dány charakterem nebytového prostoru. U nebytových prostorů, v nichž pracují lidé, půjde zpravidla o dodávku vody, odvádění splašků kanalizací, odvoz popela a smetí, popř. o dodávku tepla a teplé vody; tyto služby se neposkytují zpravidla v plném rozsahu v nebytových prostorech, v nichž lidé nepracují (např. garáže). I u zabezpečování služeb platí možnost dohody smluvních stran o tom, že některé, popř. všechny služby bude obstarávat sám nájemce.
Přístup do prostoru
Pronajímatel je oprávněn kontrolovat plnění uvedených povinností nájemce. Za tím účelem je nájemce povinen umožnit pronajímateli přístup do nebytového prostoru. Tato povinnost nájemce není sice stanovena v ZNP, ale vyplývá z obecných ustanovení ObčZ o nájmu; podle § 665 odst. 1 ObčZ pronajímatel je oprávněn požadovat přístup k věci za účelem kontroly, zda nájemce užívá věc řádným způsobem. Zákon nestanoví podrobnosti o způsobu této kontroly. Obecně lze dovodit, že kontrola má být prováděna přiměřeným způsobem, především má pronajímatel termín prohlídky stanovit na vhodnou denní dobu, nájemci jej v dostatečném předstihu oznámit, při prohlídce postupovat ohleduplně a respektovat soukromí nájemce.V tomto případě je třeba dbát o soulad s dobrými mravy a o vyváženost ochrany zájmů obou účastníků. Pokud pronajímatel dbá uvedených zásad, a nájemce přesto odmítá bez závažného důvodu (tím může být např. nemoc) prohlídku umožnit, půjde o porušení nájemcovy povinnosti.
Práva a povinnosti nájemce nebytového prostoru Užívací právo
Podle § 5 odst. 2 ZNP nájemce je oprávněn užívat nebytový prostor v rozsahu dohodnutém ve smlouvě. Tomu odpovídá znění odstavce 1 o povinnosti pronajímatele odevzdat nájemci nebytový prostor ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu užívání a v tomto stavu jej udržovat. U smluveného účelu nájmu ZNP tedy předpokládá, že způsob a rozsah užívání jsou konkrétně vymezeny ve smlouvě. Přitom musí jít o řádné užívání, při němž nesmí docházet ke zhoršení předmětu nájmu, i když se tento předmět postupně opotřebovává. Může se stát, že ke zhoršení stavu nebytového prostoru dojde tím, že jej nájemce neužívá, například nebytový prostor nevětrá, netopí v něm, takže vzniká plíseň nebo dochází k promrzání apod. Neužívání nebytového prostoru může být tedy porušením nájemcovy povinnosti.
Oznamovací povinnost a umožnění oprav
Další povinností nájemce (§ 5 odst. 3 ZNP) je oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřebu oprav, které má pronajímatel provést, a umožnit provedení těchto i jiných nezbytných oprav. Uvedené ustanovení obsahuje i sankci v podobě práva pronajímatele na náhradu škody, která nesplněním této povinnosti vznikla. Oznamovací povinnost nájemce nemá, pokud se ve smyslu § 5 odst. 1 zavázal, že bude svým nákladem udržovat nebytový prostor ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu. Tuto smluvní povinnost musí nájemce plnit bez upozornění. Sankcí za neplnění oznamovací povinnosti je kromě odpovědnosti za škodu také to, že se nájemci nepřiznají nároky vzniklé z toho, že neměl možnost užívat nebytový prostor pro jeho vady vyžadující opravy.
Sankce za nesplnění oznamovací povinnosti nájemcem nebude přicházet v úvahu, jestliže nájemce nemohl její potřebu zjistit v rámci řádného užívání nebytového prostoru.
Není-li jiné dohody a opravy má provádět pronajímatel, musí nájemce umožnit jejich provedení, a to jak těch oprav, jejich potřebu musí pronajímateli oznámit, tak i jiných oprav, tedy také těch, které pronajímatel má provést na základě vlastního zjištění, popř. opravy, jejich potřebu nemohl nájemce sám zjistit, zejména proto, že se určitá závada neprojevila přímo v najatém nebytovém prostoru, ale v jiné části budovy. Je tedy povinen snášet omezení v užívání nebytového prostoru, která vznikají v souvislosti s prováděním opravy. Porušení povinnosti poskytnout potřebnou součinnost by mělo za následek odpovědnost nájemce za případnou škodu, a pokud by byly splněny podmínky ustanovení § 679 odst. 3 ObčZ, měl by pronajímatel právo odstoupit od smlouvy.
Přijatou úpravou se tedy ponechává na vůli stran, aby si v rámci smluvní volnosti vymezily rozsah oprav, které bude provádět nájemce. Dříve platná úprava stanovila povinnost nájemci hradit náklady spojené s obvyklým udržováním, což vyvolávalo značné potíže při určení, v jakém rozsahu se bude nájemce na údržbě podílet. Pokud by smlouva neobsahovala vymezení podílu nájemce na opravách a údržbě, nese povinnost udržovat předmět nájmu pronajimatel.
Z ustanovení § 670 ObčZ vyplývá, že nájemce je povinen pečovat o to, aby na pronajaté věci nevznikla škoda. V rámci toho může být ve smlouvě dohodnuto, že nájemce je povinen nebytový prostor pojistit. Nic však nebrání tomu, aby pojistnou smlouvu uzavřel i v případě, že mu taková povinnost ze smlouvy nevznikla.
Změny nebytového prostoru
ZNP nemá zvláštní ustanovení o změnách v nebytovém prostoru. Proto je třeba vycházet z obecných ustanovení o nájmu obsažených v ObčZ, a to především z § 667. Změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Pokud smlouva nestanoví jinak, je nájemce oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Pokud pronajímatel souhlasí se změnou, ale nezaváže se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.
Pronajímatel může dát svůj souhlas dodatečně. Nemá-li nájemce souhlas pronajímatele, a změny přesto provede, je povinen podle § 667 odst. 2 ObčZ po skončení nájmu uvést nebytový prostor na své náklady do původního stavu (tj. provedené změny po skončení nájmu odstranit). Zde je na místě upozornit na odchylnou úpravu pro nájem bytu v § 694, podle níž je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce změny a úpravy provedené bez souhlasu pronajímatele odstranil ihned. To však neplatí, jestliže provedením změn dojde ke značné škodě (škodou se rozumí značná majetková újma); pro tyto případy zákon stanoví, že pronajímatel je oprávněn odstoupit od smlouvy. V případě odstoupení od smlouvy ze strany pronajímatele je nájemce povinen provedené změny odstranit (uvést nebytový prostor do původního stavu ihned). Povinnost náhrady škody tím není dotčena.
Pokud pronajímatel souhlasí s tím, aby nájemce provedl změny v pronajatém nebytovém prostoru, je zapotřebí, aby o tom byla sjednána smlouva v písemné formě. Obě strany nejsou vázány, pokud jde o obsah takové smlouvy. Lze tedy dohodnout, že pronajímatel uhradí nájemci náklady nebo část nákladů, které nájemce vynaložil, popř. že je neuhradí. Ustanovení ObčZ upravují práva a povinnosti na základě principu odpovědnosti z bezdůvodného obohacení (§ 451 a násl.) pro případ, že nebylo ujednáno jinak.
Hodlá-li však nájemce změnit v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru předmět podnikání a ovlivní-li tato změna podstatným způsobem využití nebytových prostor, je povinen oznámit to pronajimateli a vyžádat si jeho předchozí písemný souhlas, pokud se strany nedohodnou jinak.
Nájemní vztahy - nová úprava nájemného a novela občanského zákoníku! Seminář, na kterém Vás seznámíme se změnami, který tyto novely přinesly.
