V případě změny v užívání domu ve vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb. je nutno stavebnímu úřadu spolu s oznámením a dalšími podklady předložit doklad o souhlasu všech vlastníků jednotek se změnou v užívání stavby.
Dotaz:Chceme dosáhnout rozhodnutí o změně v užívání již samostatně zkolaudovaného nebytového prostoru ve vlastnictví jednoho subjektu v domě s byty a nebytovými prostorami (společenství vlastníků existuje). Získání rozhodnutí o změně užívání nevyžaduje žádný zásah do stavby. Je v takovém případě třeba souhlasu ostatních vlastníků jednotek v domě (např. § 11 odst. 5 zák. č.72/94 Sb.), případně v jakém rozsahu?
Odpověď:
Informujte se na semináři Nový stavební zákon v praxi.
Pro odpověď na dotaz je třeba uvést tato ustanovení právních předpisů:
- Podle § 126 odst. 2 stavebního zákona je změna v účelu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu výroby nebo v jejím podstatném rozšíření a změna v činnosti, jejíž účinky by mohly ohrozit život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost nebo životní prostředí, přípustná jen na základě písemného souhlasu stavebního úřadu. Ve vztahu k předmětu dotazu je třeba uvést, že změnou v účelu užívání stavby se rozumí i změna v účelu užívání jednotky v domě ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů.
Stavební zákon v § 126 současně upozorňuje, že ustanovení § 81 odst. 2 písm. c) stavebního zákona tím není dotčeno, tzn. že pro změnu ve způsobu užívání stavby, které podstatně mění nároky stavby na okolí, je třeba i územní rozhodnutí o změně stavby. Zda se o takovou změnu jedná, posoudí stavební úřad.
- Změna v užívání stavby musí být podle § 126 odst. 3 stavebního zákona v souladu se záměry územního plánování, s veřejnými zájmy chráněnými stavebním zákonem (např. musí například splňovat obecné požadavky na výstavbu) a se zvláštními právními předpisy (např. požadavky zákona o požární ochraně, zákona o ochraně veřejného zdraví, zákona o odpadech apod.).
- Podle § 127 stavebního zákona je nutno stavebnímu řadu zamýšlenou změnu v užívání stavby oznámit na formuláři, který je přílohou č. 6 k vyhlášce č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu. Stavební úřad pak buď vydá souhlas se změnou v užívání stavby písemným souhlasem do 30 dnů od oznámení (popř. mlčky - bez vyjádření uplynutím této lhůty) nebo ve stejné lhůtě rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, změnu v užívání stavby zakáže. V případě, že se změna dotýká práv třetích osob nebo vyžaduje podrobnější posouzení jejích účinků na okolí, stavební úřad do 30 dnů od oznámení změny písemně vyrozumí osobu, která ji oznámila, že změna podléhá rozhodnutí a zároveň určí podklady nezbytné pro řízení. Dnem jejich předložení je zahájeno řízení o změně v užívání stavby.
- Podle § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění zákona č. 171/2005 Sb., je k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek.
- K oznámení změny v užívání stavby stavebnímu úřadu je kromě jiných podkladů nutno prokázat vlastnické právo ke stavbě (pokud je stavební úřad nemůže ověřit v katastru nemovitostí) nebo právo změnit užívání stavby. Vyhláška č. 526/2006 Sb. ve formuláři č. 6 na domy ve vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb., resp. na jejich zvláštní formu vlastnictví (vlastnictví jednotky je spojeno se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu) výslovně nepamatuje; je nutno vycházet z požadavku části B, v níž se mj. požaduje přiložit souhlas vlastníka stavby se změnou v jejím užívání, není-li oznamující osoba vlastníkem stavby.
V případě změny v užívání domu ve vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb. je tedy nutno stavebnímu úřadu spolu s oznámením a dalšími podklady předložit doklad o souhlasu všech vlastníků jednotek se změnou v užívání stavby.
Více informací v příručce Stavební zákon v praxi nebo na semináři Nový stavební zákon v praxi.
