Nechte si poradit od odborníka jak zvýšit efektivnost uzavírání smluv a vyvarovat se chyb. Smlouva o uzavření budoucí smlouvy je smluvním typem upraveným v § 289 až § 292 ObchZ. Občanský zákoník upravuje v § 50a rovněž smlouvu o uzavření budoucí smlouvy. Jde o dva odlišné správní typy a dva odlišné právní režimy.
Jde nejen o budoucí obchodní smlouvy
Na základě smlouvy o uzavření budoucí smlouvy, jejímiž smluvními stranami jsou podnikatelé, slouží pro přípravu uzavření jakékoli smlouvy. Neslouží tedy pouze k uzavření budoucí smlouvy upravené v obchodním zákoníku, ale i smlouvy upravené v jiném zákoně, zejména v zákoně občanském.
Například podnikatelé, kteří převádějí úplatně nemovitost a nechtějí okamžitě uzavřít kupní smlouvu podle občanského zákoníku, uzavřou smlouvu o budoucí smlouvě podle obchodního zákoníku s tím, že jejím obsahem je budoucí kupní smlouva o úplatném převodu nemovitosti. Jde o velmi významný právní dopad, neboť ustanovení § 50a ObčZ má odlišnou koncepci od úpravy smlouvy o uzavření budoucí smlouvy podle obchodního zákoníku.
Podstatné náležitosti a písemná forma
Obsahem smlouvy o uzavření budoucí smlouvy je závazek jedné nebo obou smluvních stran uzavřít ve stanovené době budoucí smlouvu s předmětem plnění, jež je určen alespoň obecným způsobem. Dále musí mít tato smlouva ze zákona písemnou formu. Je plně na vůli smluvních stran, zda půjde o závazek obou či jen jedné smluvní strany.
Z hlediska požadavku občanského zákoníku na srozumitelnost a určitost právních úkonů je tedy na smluvních stranách, aby alespoň typovým označením uvedly, o jakou smlouvu se jedná a co bude jejím předmětem.
Například smluvní strany mohou dohodnout, že uzavřou budoucí smlouvu o dílo v podobě určité stavby s uvedením názvu či umístění takové stavby. Rovněž tak se může jednat v případě kupní smlouvy o určení, že se jedná o kupní smlouvu s tím, že se alespoň základním způsobem popíše, jakého zboží se bude tato kupní smlouva týkat.
Bez ohledu na uvedenou toleranci a benevolentnost zákona lze pro praxi jen doporučit, aby míra podrobností budoucí smlouvy byla co nejpřesnější, samozřejmě s přihlédnutím reálných možností v době, kdy se pouze tvoří určité představy o budoucím plnění.
V žádném případě však uvedená tolerantnost zákona nemůže vést k opačnému závěru, že je v podstatě lhostejné, co smluvní strany určí jako obsah budoucí smlouvy.
Jestliže smluvní strany například uvedou, že uzavřou do určité doby kupní smlouvu, aniž zároveň uvedou, čeho se kupní smlouva týká, jde o neurčité určení předmětu budoucí smlouvy a takovýto úkon by byl hodnocen jako úkon, který nevznikl, neboť nebyl dostatečně určitý.
Obsah budoucích nepojmenovaných smluv musí být dostatečně určitý
Zejména tento požadavek na určitost platí v případě, kdy se smluvní strany budou zavazovat k uzavření smlouvy, která není v zákoně upravena. Jde o takzvané smlouvy nepojmenované, neboť zákon umožňuje, aby smluvní strany uzavřely i jinou smlouvu než tu, jejíž smluvní typ je v zákoně upraven.
Zde je ovšem třeba připomenout, že základním předpokladem platnosti takovéto nepojmenované smlouvy je, že její předmět je dostatečně určitý. Z tohoto zákonného požadavku by měly smluvní strany vycházet i v případě, kdy se teprve dohadují o tom, že takovouto smlouvu uzavřou a za tím účelem volí nejprve smlouvu o uzavření budoucí smlouvy.
Druhou základní náležitostí vedle určení předmětu budoucí smlouvy obecným způsobem je, že smlouva bude uzavřena v určité stanovené době. Doba musí být stanovena určitým dnem nebo určitou lhůtou. V praxi může způsobovat pochybnost například určení, že smlouva bude uzavřena do určité doby od určité události nebo od vydání určitého rozhodnutí, například rozhodnutí o kolaudaci stavby. Časový údaj následující po určité události nebo od vydání určitého rozhodnutí, například rozhodnutí o kolaudaci stavby. K zamezení pochybností o tom, zda takto stanovená doba uzavření budoucí smlouvy je či není dostatečně určitým právním úkonem, lze v praxi doporučit omezení takové doby určitým časovým údajem.
Například lze ve smlouvě dohodnout, že smlouva bude uzavřena do určité doby od určité události, ale zároveň dohodnout, že se tak stane nejpozději – uvést určité datum.
Lhůta plnění budoucí smlouvy není podstatnou náležitostí
Naproti tomu doba plnění budoucí smlouvy do smlouvy o smlouvě budoucí povinně nepatří. Lhůta plnění u většiny smluv není podstatnou náležitostí a je na vůli smluvních stran, zda takový údaj do smlouvy dají či nedají. Tím více to platí i o smlouvě budoucí, kde zákon nepožaduje, aby smlouva budoucí obsahovala časový údaj o plnění podle budoucí smlouvy.
Kromě určení předmětu a doby plnění budoucí smlouvy je samozřejmě možné dohodnout i do smlouvy o budoucí smlouvě konkrétní dodací či jiné podmínky.
Lhůta k výzvě k uzavření budoucí smlouvy musí být ve smlouvě obsažena vždy
Podle zákona je zavázaná strana povinna uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, kdy k tomu byla vyzvána oprávněnou stranou v souladu se smlouvou o uzavření budoucí smlouvy.
Smlouva o smlouvě budoucí tedy musí vedle obecně určeného obsahu, formy a doby, do níž má být smlouva uzavřena, obsahovat i lhůtu k výzvě oprávněné strany vůči straně povinné k uzavření budoucí smlouvy. Při nedodržení uvedené lhůty závazek uzavřít budoucí smlouvu zaniká.
Smluvní strany by tedy měly jednak dbát, aby smlouva o smlouvě budoucí obsahovala určení lhůty pro výzvu oprávněného k uzavření budoucí smlouvy vůči povinnému a dále by měly dbát na to, aby uvedenou lhůtu nezmeškaly. Výzva oprávněné strany, požadující uzavření smlouvy, musí být druhé povinné smluvní straně doručena poslední den této lhůty. Nestačí tedy pouze odeslat poštou či jiným způsobem výzvu, aniž se dostane do dispozice povinné strany.
Zákon sice neříká, že uvedená výzva musí mít písemnou formu, ale z hlediska důkazního je možné jen doporučit, aby ve smlouvě bylo dohodnuto, že výzva musí mít písemnou formu. Za uvedenou výzvu je možné samozřejmě pokládat i vystavení návrhu budoucí smlouvy. Plně ale postačí, když výzva bude obsahovat pouze požadavek, aby druhá smluvní strana smluvní návrh vystavila.
Výzva pak musí naplňovat obsah smlouvy o smlouvě budoucí, tedy musí obsahovat náležitosti budoucí smlouvy, pokud je neobsahuje, pak je to jako by neexistovala a tudíž druhá smluvní strana nemá na základě takové výzvy povinnost plnit.
Dále není možné, aby výzva byla předčasná. V takovém případě nemá předčasná výzva právní účinky a oprávněná strana by měla vystavit výzvu novou.
Vzhledem k tomu, že kromě písemné formy není ani jedno ustanovení obchodního zákoníku upravující smlouvu o budoucí smlouvě závazné, mohou si smluvní strany ve smlouvě upravit postup při podávání výzvy odlišně od zákona, aniž by riskovaly neplatnost takovéto smlouvy.
Důsledky neuzavření výzvy
Zákon pak řeší důsledky nesplnění řádné a včasné výzvy oprávněné strany. Uvedené důsledky jsou prakticky dva.
Za prvé může oprávněná strana požadovat, aby obsah smlouvy určil soud a nebo osoba určená ve smlouvě. Osobou určenou ve smlouvě je třeba v praxi rozumět rozhodce či příslušný rozhodčí soud.
Druhým důsledkem, který ovšem není možné zásadně aplikovat současně, je požadavek na náhradu škody způsobené porušením závazku uzavřít smlouvu.
Oprávněný si tedy může vybrat ze dvou zákonných důsledků a v zásadě nesmí vymáhat oba důsledky na povinném současně. Možnost vymáhat současně soudem uzavření smlouvy i vzniklou náhradu škody na povinném je pouze v případě, kdy povinný ze smlouvy o smlouvě budoucí je naprosto pasivní.
Soud (rozhodce) dotvářejí budoucí smlouvu
Na rozdíl od občanského zákoníku pak soud ve věci obchodní nebude v podstatě přejímat do rozsudku předem dohodnutý obsah budoucí smlouvy, ale slovy zákona „určuje“ obsah smlouvy.
Zákon stanoví určitou pomůcku při této činnosti a v § 291 odst. 1 ObchZ uvádí, že obsah smlouvy se určí podle účelu zřejmě sledovaného uzavření budoucí smlouvy, čímž se přihlédne k okolnostem, za nichž byla sjednaná smlouva o uzavření budoucí smlouvy, jakož i k zásadě poctivého obchodního styku.
Zákon zdůrazňuje, že prvotním hlediskem je vždy účel smlouvy a okolnosti sjednání smlouvy jsou až na místě dalším.
Podle § 292 odst. 2 ObchZ se právo na určení obsahu budoucí smlouvy soudem nebo osobou určenou ve smlouvě a nárok na náhradu škody promlčují uplynutím jednoho roku ode dne, kdy oprávněná strana vyzvala zavázanou stranu k uzavření smlouvy, nestanoví-li smlouva o uzavření budoucí smlouvy lhůtu jinou.
Výzva a lhůta pro podání žaloby
Smlouva o budoucí smlouvě uzavřená podle obchodního zákoníku tedy v praxi vedle sebe staví promlčení a zánik práva uplynutím času. Pokud oprávněný nevyzve v poslední den lhůty povinného k uzavření smlouvy, právo mu zaniká. Pokud tak učiní včas, jde o takzvaný zachovací úkon (podobně jako reklamace vady) a od tohoto úkonu běží promlčecí lhůta. Uvedenou lhůtu lze prodloužit (nikoli však zkrátit), ale nejzazší je lhůta desetiletá.
Změna okolností jako důvod zániku závazku uzavřít budoucí smlouvu
Podle § 292 odst. 5 ObchZ závazek uzavřít budoucí smlouvu zaniká, jestliže okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku tohoto závazku, se do té míry změnily, že nelze na zavázané straně rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, K zániku však dochází, jen když zavázaná strana tuto změnu okolností oznámila bez zbytečného odkladu oprávněné straně.
Je otázkou, co zákon za takovouto změnu pokládá. V žádném případě se nejedná o podnikatelské riziko, které bylo možné předpokládat. Spíše přicházejí v úvahu vnější vlivy, například důsledky vyšší moci. Podnikatel, který uzavře smlouvu o budoucí smlouvě a v době, kdy by měl plnit, je jeho majetek postižen přírodními vlivy, nemohl uvedenou změnu zcela jistě svojí vůlí předvídat a natož ovlivnit.
