Důvodem ke změně osoby na straně pronajímatele může být především přechod nebo převod vlastnického práva k pronajímané věci.
Právní úprava
Velmi častou otázkou, která je v souvislosti s nájemní smlouvou řešena, je otázka změny vlastníka pronajímané věci. Tato problematika je zakotvena především v § 680 odst. 2 a 3 ObčZ. Je však třeba podotknout, že k ní existuje celá řada zajímavých judikátů, které řeší jednotlivé konkrétní situace.
Přechod a převod vlastnictví
Důvodem ke změně osoby na straně pronajímatele může být především přechod nebo převod vlastnického práva k pronajímané věci. K přechodu vlastnického práva dochází ze zákona nebo na základě rozhodnutí státního orgánu nebo soudu. Tak může například dojít k přechodu vlastnického práva v případě zániku právnické osoby bez likvidace neboť vlastnické právo k pronajímané věci v takovém případě přechází na jejího právního nástupce. U fyzických osob dochází k přechodu vlastnického práva smrtí – v případě smrti vlastnické právo k věci přechází ze zákona na dědice a to v okamžiku úmrtí fyzické osoby. K přechodu vlastnického práva však může dojít i na základě jiných právních skutečností – např. vydržením vlastnického práva k věci.
Pro převod vlastnického práva je pak vyžadován určitý projev vůle – většinou smlouva – například smlouva kupní či darovací apod.
Kontinuita nájemního vztahu
Právní úprava uvedená v § 680 odst. 2 a 3 ObčZ zaručuje kontinuitu nájemního vztahu v případě změny pronajímatele a to bez ohledu na to, zda k této změně došlo na základě přechodu nebo převodu vlastnického práva.
Změnou vlastníka pronajaté věci tedy v zásadě nedochází ke změně nájemního vztahu a nový pronajímatel je vázán právními úkony předchozího vlastníka. Nájemci je tak poskytována ochrana pro situaci, kterou nemůže ovlivnit.
Kontinuita nájemního vztahu neplatí absolutně
Přesto však situace není tak jednoznačná, jak by se mohla zdát, a k problematice změny vlastnického práva ve vztahu k právu nájemnímu se váže řada zajímavých judikátů, které probereme z několika možných hledisek. Především je třeba poznamenat, že ne všechna práva a povinnosti z nájemního vztahu přecházejí na nového pronajímatele. Při přechodu práv a povinností z nájemní smlouvy se totiž „jedná se o zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje, tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci.“ (Viz rozsudek Nejvyššího soudu České republiky dne 31. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 863/97.)
Nový pronajímatel však v zásadě vstupuje pouze do těch práv a povinností, které se k nájemnímu vztahu vážou obvykle, respektive „na nabyvatele vlastnického práva k pronajaté věci nepřechází závazek jeho právního předchůdce, který rámec nájemního práva přesahuje, …“. (Viz rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 23. 7. 2002, sp. zn. 26 Cdo 866/2002). To je dáno tím, že nájemní vztah je vztahem velice složitým, který v sobě zahrnuje celou řadu práv a povinností.
Nová nájemní smlouva
Jaké je tedy právní postavení nového pronajímatele a nájemce? Především je třeba poznamenat, že samotná změna v osobě pronajímatele není důvodem k uzavření nové nájemní smlouvy a ani není důvodem pro to, aby byl k původní nájemní smlouvě uzavírán jakýkoliv dodatek. Mezi smluvními stranami zůstávají zachována práva a povinnosti z původní nájemní smlouvy a na její změnu nemá ani jedna ze stran právní nárok. To ovšem neznamená, že se smluvní strany nemohou na změně původní nájemní smlouvy dohodnout.
Vhodné je uzavřít dodatek k původní nájemní smlouvě zejména tehdy, pokud nájemní vztah mezi nájemcem a původním pronajímatelem přesahoval běžný rámec obvyklých nájemních vztahů. Příklady, kdy tomu tak je, uvádíme níže.
Právo nájemní vztah vypovědět
V souvislosti se změnou v osobě pronajímatele, je ještě třeba poznamenat, že jak nájemci, tak pronajímateli může vzniknout právo nájemní vztah vypovědět. Dojde-li ke změně vlastnictví k nemovité věci, může z tohoto důvodu vypovědět nájemní smlouvu pouze nájemce, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavřena na dobu určitou; výpověď však nájemce musí podat v nejbližším výpovědním období, pokud je zákonem nebo dohodou stanoveno. Při změně vlastnictví k movité věci může smlouvu vypovědět i nabyvatel. Lhůta, po kterou může nájemce a pronajímatel nájemní smlouvu vypovědět, je lhůtou prekluzivní. Po jejím uplynutí tedy právo zaniká.
Autorka tohoto článku je i lektorkou semináře Právní minimum pro obchod s nemovitostmi, který je určen všem, kteří se teprve seznamují s oblastí nemovitostí a rádi by pronikli do problematiky obchodování s nemovitostmi.
